Faut-il acheter avant de vendre ou vendre avant d'acheter ?

Doit-on vendre d'abord pour être certain de disposer de la somme nécessaire ? Ou faut-il, au contraire, acheter d'abord pour ne pas laisser passer la maison de ses rêves, quitte à recourir à un prêt relais ? En réalité, il n'existe pas de réponse simple. De nombreux paramètres doivent être pris en considération avant de choisir l'une de ces deux options. Parfois, cette alternative n'est même pas envisageable.

L'état du marché immobilier

La conjoncture immobilière peut influencer le choix de la meilleure stratégie. En général, l'offre et la demande de logements anciens ne sont pas en équilibre, et deux scénarios peuvent se présenter :

Premier scénario : Lorsque les prix stagnent ou augmentent, les transactions sont rapides. L'offre de logements est limitée et ne suffit pas à répondre à la demande. Dans ce contexte, le problème ne réside pas dans la vente de son bien, mais dans la recherche de la maison idéale. L'acheteur est alors en position de faiblesse, avec un choix restreint et le risque de voir s'envoler le bien convoité s'il ne réagit pas assez vite. Dans cette situation, il est souvent nécessaire d'acheter rapidement, sans avoir le temps de vendre au préalable. Certains acheteurs peuvent passer plusieurs semaines, voire des mois, sans trouver le bien qu'ils recherchent.

Second scénario : En période de crise ou de ralentissement du marché immobilier, l'offre dépasse la demande. Les prix baissent car les biens disponibles sont trop nombreux. Ici, le problème n’est pas de trouver un bien, mais de réussir à vendre le sien.

L'état de vos finances

Acheter avant de vendre dépend aussi de votre situation financière. Avez-vous les moyens de supporter simultanément deux propriétés ? Ce cas de figure peut s'avérer coûteux, surtout si vous avez déjà un crédit à rembourser pour le bien en vente et que vous devez contracter un deuxième prêt pour le nouveau bien. En plus des mensualités, vous devrez faire face à d'autres dépenses comme l'entretien, les taxes d'habitation, les impôts locaux, et les charges de copropriété.

Le crédit relais : une solution intermédiaire

Si vous comptez sur la vente de votre bien pour financer en partie votre nouvel achat, il est normal que des imprévus surgissent. Vous trouvez un appartement qui vous plaît, mais votre bien actuel n'est pas encore vendu. Comment financer cette nouvelle acquisition ?

Le crédit relais, aussi appelé « prêt achat-revente », est une solution pour répondre à ce besoin temporaire de liquidités. La banque détermine son montant en fonction de la valeur estimée du bien à vendre, généralement entre 50% et 70% de cette estimation. Par exemple, pour un bien estimé à 200 000 €, la banque peut accorder un crédit relais allant jusqu'à 140 000 € (200 000 x 0,7). Ce montant est considéré comme un apport personnel et vient s'ajouter à vos fonds propres. La durée de ce prêt est relativement courte, de quelques semaines à quelques mois, sans dépasser deux ans, avec un taux souvent identique à celui du prêt principal.

Conduire les deux transactions en parallèle

Si vous parvenez à coordonner les deux transactions pour qu'elles soient conclues le même jour chez le même notaire, un crédit relais ne sera pas nécessaire, car vous pourrez utiliser immédiatement le produit de votre vente pour financer votre nouvel achat. Cependant, il faut anticiper pour faire coïncider ces deux dates, et cela nécessite souvent un accord préalable avec le vendeur ou l’agent immobilier. La date de signature chez le notaire peut alors être ajustée en conséquence.

Ce type de négociation est possible (même si elle n'est pas obligatoire) lorsque les compromis de vente sont signés à quelques semaines d'intervalle. En revanche, si les deux promesses de vente sont espacées de six mois ou plus, cet arrangement devient compliqué, car les prix et les conditions de crédit peuvent changer.